房地产估价中价值时点的确定

信息来源：联合振华  发布时间：2021/6/17 8:58:30

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房地产估价中价值时点的确定

作者·何海宇 唐晋文

一、价值时点的基本含义

国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）对价值时点的定义是 ：“所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。”另外， 在国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291- 2015）中规定 ：“价值时点应根据估价目的确定，采用公历表示，宜具体到日。回顾性估价和预测性估价的价值时点在难以具体到日且能满足估价目的需要的情况下，可到周或旬、月、季、半年、年等”。通过上述估价标准，我们可以发现，对于房地产估价中的价值时点，有几点需要特别关注的。首先，估价中的价值时点不仅限于某一天，在特殊情况下，可到周或旬、月、季、半年、年等 ；其次， 价值时点是一个特定时间，具有较强时效性，它可以是现在的时点，也可以是过去的、未来的时点， 但不管定在哪个时间，估价对象价值或价格与价值时点都具有唯一对应性 ；最后一点，价值时点如何确定，与估价目的密切相关。

二、确定价值时点的目的和意义

（一）划分时间界限

房地产估价之所以必须确定价值时点，必须遵守价值时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格或价值是不断变化的。确立价值时点原则的意义在于 ：价值时点除了说明评估价值所对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限。例如，有关房地产的法规、政策和估价标准等的发布、修订、废止和实施日期等，均有可能影响估价对象的价值， 因此，在估价时究竟是采用发布、修订、废止和实施日期之前还是之后的相关法规，就应该根据价值时点来确定。

（二）明确法律责任

根据《房地产估价规范》，每份房地产估价报告应有不少于两名注册房地产估价师签名，并有房地产估价机构盖章。在估价报告上签名的注册房地产估价师和盖章的房地产估价机构，对估价报告的内容和结论负责并依法承担责任。既然涉及到法律责任，就必然涉及到时效问题。而价值时点就是确定估价责任交待的一个界限，它表明估价师对在某一价值时点的某个估价结论所承担的责任，从而合法地规避其不应承担的风险。

三、遵守估价原则和估价师职业道德， 客观确定价值时点

明确了价值时点的目的和意义，在确定价值时点时还要注意以下几点 ：

首先，确定价值时点一般应在确定估价对象之前，因为一些估价目的要求估价对象状况应是在价值时点的状况，价值时点不同，估价对象状况可能不同。例如，2017 年 1 月 7 日，上海市住建委发布新规 ：“为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，自即日起，市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间，暂停此类项目的网上签约。”2017 年 6 月，上海市发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，明确全面清理整顿“类住宅”项目，“对‘已售未交付入住’项目，未来将按照商业办公房屋功能进行全面整改， 由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。”因此，在 估价实践中，把价值时点定在相关法规出台之前或之后，无论是“类住宅”项目的市场状况还是实物状况，都发生了重大改变，随之评估出来的价值也将有巨大差异。

其次，价值时点应根据估价目的来确定，而估价目的应根据委托方的需求、估价报告的预期目的或预期使用者来确定，但并不代表估价师可以无限度的满足委托方的需求，而是应该严格遵守独立、客观、公正的估价原则，与委托方商谈确认一个既满足委托方需求，同时又能为估价机构接受的时点。因为价值时点的确定和估价结果有着必然的联系， 如果不合理地确定价值时点，可能会造成估价结果严重偏离实际，从而给估价报告使用方或相关方造成重大损失。仍以前文“类住宅”新规为例，如果一个抵押用途的房地产估价报告，委托日期在新规出台日期之后（哪怕只差一天），那么估价的价值时点也应该在其之后，而不能为了提高评估价值， 而刻意的把价值时点提前到新规出台之前。因为抵押用途的房地产处置，必然在新规出台之后的日期， 而不可能在其之前。而且，抵押价值评估还应遵守谨慎性原则，不但要充分考虑新规给“类住宅”房地产市场带来的负面影响，而且不能做出预计何年何月新规将被取消的乐观预测。

再次，在确认价值时点时，不能为了减少工作中的麻烦，而人为地给价值时点的确定设置限制条件。例如，对于新签订的房地产租赁合同，为了不考虑租赁合同对房地产价值的影响，降低收益法测算的复杂性，减少工作量，而把价值时点故意定在租赁合同签订之前。这种对重大事项选择性的视而不见，会严重影响对房地产价值的准确把握，是一种严重违背估价师职业道德的行为。

四、不同估价目的下的价值时点的确定

（一）房地产抵押估价

1．一般情形下价值时点的确定

根据《房地产抵押估价指导意见》（2006 年 3月 1 日起施行），房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日。如果估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

2．其他情形价值时点的确定

其他情形价值时点的确定，包括以下两个方面：首先，根据《城市房地产抵押管理办法》第 9条规定：“同一宗房地产可以设定两个以上抵押权”。抵押权的设定可能不在同一时间，抵押权的实现也可能不在同—时间，所以无论是在抵押权设定时， 还是在抵押权实现时，都需要分别进行估价，其价值时点自然不同。

其次，根据《城市房地产抵押管理办法》第34 条第 2 款规定 ：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。” 即按现行规定及实际操作办法，在建工程抵押通常有两种操作模式 ：一种是所有楼栋、所有楼层都已全部开工，则通常按工程总包金额一次性办理抵押登记、直至竣工时再重新办理房地产抵押登记，但为有效掌握在建工程的最新动态价值，仍应定期重新估价，为按工程进度发放开发贷款提供有力依据。还有一种情况是，建筑物并未全面施工，根据当前大多数地区的通常做法，已建层数或至少该幢建筑物施工至 ±0.00，方可纳入抵押范围，即按照测绘部门出具的《在建项目进度鉴证证明》（各地方名称或有不同）确定可抵押范围。在这种情况下， 在建工程抵押我们仍然可以以现场勘察日期作为价值时点，但现场勘察日期应在鉴证证明出具日之后， 且在现场勘察时，应与《在建项目进度鉴证证明》上描述的工程进度进行核对，现场勘察时的工程进度至少应与鉴证证明上核定的已建层数相同。

（二）房地产税收估价

房地产税收估价，应区分房地产持有环节税收估价、房地产交易环节税收估价和房地产开发环节税收估价，并应按相应税种为核定其计税依据进行估价。对房地产估价行业来说，目前主要涉及的是房地产交易环节税收估价。

房地产交易环节税收估价，各宗房地产的价值时点应为各自的成交日期，一般为买卖合同签订日期。但需要注意的是，根据国家房改政策购买的公有住房，应以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先” 的原则确定购买房屋的时间。个人通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房，其价值时点的确定应以上述行为生效之日为准。

另外，对于旧房转让土地增值税扣除项目评估，要对房屋及建筑物和土地使用权评估分别确定价值时点。根据《旧房转让土地增值税扣除项目评估技术指引（暂行）》（沪房地估协 [2015]29 号），房屋及建筑物评估的价值时点为房地产转让（卖出）的交易合同签订之日或房地产拍卖成交之日。而土地使用权评估的价值时点，应区分下列情况确定：

通过购入房地产方式取得土地的，价值时点为购入房地产时权属转移合同的签订日期。

以转让方式取得土地使用权的，其价值时点为土地使用权转让合同签订之日。

以出让方式（指生地或毛地出让）取得土地使用权，其价值时点为土地使用权出让合同签订之日。

以划拨方式（指生地或毛地划拨）取得土地使用权，其价值时点为土地使用的批准文件颁发之日。

存量补地价、改变土地性质补地价的，其价值时点根据土地增值税政策规定确定。

以合并、分立、投资、股权转让等情况取得土地使用权的，其价值时点按照《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税 [2015]5 号）有关规定，追溯调整后确定。

（三）房地产司法估价

房地产司法评估，通常是指在诉讼活动及案件查处中，为确定涉诉房地产的价值或者价值减损、相关经济损失，对房地产的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

由此可见，房地产司法评估是涉及讼诉活动或案例查处全过程的一种专业服务行为，其类别包括但不限于债务纠纷涉及的房地产拍卖（变卖）鉴定评估、房地产损害赔偿鉴定评估、房地产分割合并鉴定评估、国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定评估、房地产估价纠纷鉴定评估等。

正因为司法评估涉及诉讼活动或案件查处全过程，类别多样，使得相应的估价报告的价值类型也具有多样性，有市场价值、交易价格、建设成本、租金、补偿金额、损害价值等。因此，对于司法评估的价值时点确定，一般为现场勘察日，但具体到某一个项目，需要跟法官及申请人进行良好的沟通， 根据具体案件审理的要求来确定。

（四）房地产征收、征用估价房地产征收估价，应区分国有土地上房屋征收评估和集体土地上房屋征收评估。

1．国有土地上的房地产征收评估

根据《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》（沪房管规范市 [2013]1号）：“被征收房屋价值、用于产权调换房屋价值和其他补偿价值评估的评估时点应当为房屋征收决定公告之日。”由此，国有土地上房地产征收的价值时点确认就比较明确，一般情况下，不管是对于被征收房屋价值评估、用于产权调换房屋价值评估还是涉及的其他补偿价值评估，以及评估结果的复核评估和鉴定，价值时点均为房屋征收决定公告之日。需要特别注意的是，当政府或有关部门对用于产权调换房屋价格有规定的，应按其规定执行。

2．集体土地上的房地产征收评估

根据《上海市征收集体土地房屋补偿评估技术规范》（沪规土资征 [2012]378 号），集体土地上房屋征收评估的估价时点为征地房屋补偿方案公告之日。这一点，与国有土地上的征收基本一致。

但不一样的是，在实践中，国有土地上基本以征收为主，但在集体土地上仍大量采用协议动迁的方式。对于协议动迁方式中价值时点的确定，目前通行的做法是当地政府部门正式印发“协议动迁补偿安置方案”之日。

无论是国有土地上还是集体土地上房地产征收估价，目前并无规范对价值时点的确定给出明确建议。笔者认为，可参照征收评估的做法，以作出征收决定之日作为房地产征收估价的价值时点。

（五）建设用地使用权出让估价

建设用地使用权出让估价，应区分出让人需要的估价和意向用地者需要的估价，评估实践中碰到的主要是第一种情况。

出让人需要的建设用地使用权出让估价，其价值时点通常按土地出让决定批复之时或实地查勘之日，并需与出让人协商一致。

需要注意的是，对于已出让土地补缴地价款， 价值时点应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。但在实践中，很多省市对于补缴地价的申请行为未出具相应的收件收据，故受理申请时点难以确定。对于这种情况，估价实践中，通常根据土地使用权人递交的关于补缴地价款的《申请书》上的申请日期，即默认递交申请时即已受理补地价申请，以此确定价值时点。

参考文献：[1] GB/T 50291-2015. 房地产估价规范 [S].[2] GB/T 50899-2013. 房地产估价基本术语标准 [S].[3] 中华人民共和国建设部 . 城市房地产抵押管理办法 [Z].2001-8-15.[4] 国土资源部 . 国有建设用地使用权出让地价评估技术规范 [Z].2018-3-9.[5] 国家税务总局 . 国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知 [Z].2005-10-20.[6] 上海市住房保障和房屋管理局 . 上海市国有土地上房屋征收评估技术规范 [Z].2013-02-06.[7] 上海市规划和国土资源管理局 . 上海市征收集体土地房屋补偿评估技术规范 [Z].2012-05-10.[8] 上海市房地产估价师协会 . 旧房转让土地增值税扣除项目评估技术指引（暂行）[Z].2015-11-30.
（作者单位：上海东洲房地产土地估价有限公司）
文章来源：中房学