京新国五条细则落地20天 供需回落楼市入博弈期

□供应低供应导致楼市步入博弈期

京版国五条细则落地后，北京购房资格申请、审核及网上签约暂停八天。上周为网签恢复后的首周，新房成交回落的同时，供应也开始缩水。

价格、供应双降

“新国五条”北京细则出台后，由于限购政策升级，北京原先的房地产交易系统进行升级调整，因此从3月31日零时至4月7日24时，北京的房地产交易系统暂停购房资格申请、审核及网上签约。

4月8日起，北京楼市迎来恢复网签一周，根据北京住建委的网签数据统计，上周北京全市新建商品住宅网签总量为2845套，日均网签仅为406套，与3月份的日均网签量相比下跌了37%。据亚豪机构统计数据显示，上周北京商品住宅成交均价为22211元/平方米，与3月最后一周基本持平，小幅下降了1个百分点。

由于新政后，北京对于房价上涨控制严格，项目涨价难度上升，部分购房者对于房价上涨预期或产生动摇，低价入市的期望程度或有所加强。由于购房者观望情绪上涨也导致目前成交量出现下滑。

除了成交量下降外，上周北京新房供应与成交价格也开始出现下滑，据亚豪机构统计数据显示，上周北京商品住宅市场共有5个项目入市。虽然开盘项目个数与之前一周持平，但供应套数和面积双双下降。

据亚豪机构统计数据显示，上周北京新增供应459套，新增供应3.9万平米，与之前一周相比，供应套数减少了31%，供应面积则减少了43%。上周北京商品住宅成交均价为22211元/平方米，与3月最后一周基本持平，小幅下降了1个百分点。

抓紧开盘是上策

在“国五条”的调控思路下，北京市拿出了最为严厉的实施细则。与其他城市不同的是，北京市在确定今年的房价控制目标时有这样一句表述：进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

在“国五条”北京实施细则的19条内容中，有关二手房个税和限制单身人士购房成为焦点。有关新房限价表述并未引起太多关注。然而，在不少业内人士看来，楼市限价管理将对未来楼市产生深层次的影响。事实上，近期新盘供应降低就与限价政策密切相关，京版“新国五条”细则的出台，开发商推盘难度增大，一方面高端楼盘难以入市，另一方面普通住宅项目开盘也面临不能明显高过前期和周边同类项目的价格监管压力，原本打算近期入市的开发商可能需要重新调整开盘结构和销售价格以及定价方案。“什么样的房子该纳入商品房、限价房，相关细则出台还需要一个过程。”一位业内人士表示，今年一些房产信托、组合的基金将迎来到期的高峰期。因此，房企博弈的机会成本将越来越大，“有机会项目能开盘就抓紧开盘，越往后拖开发商在定价上受到的约束会更严厉。”

拆分精装修费用

根据北京的限价标准，原则上新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格等已经成为获得预售许可证的重要条件。

在这样的限令面前，4月过半，北京仅有3个项目获得预售许可证。“大部分准备开盘的项目都被‘按’住了”，大兴某在售楼盘负责人告诉记者，而这些项目被“按”住的主要原因，都是开盘价格不过关。不过，在一些开发商眼里，虽然限价政策能从源头上控制房价，但其实仍然存在应对的方法和手段。“现在就有一些项目把精装修的费用拆分出来上报，譬如原本毛坯房卖2万元每平米，为了防止产品没有发生变化但价格却上涨的局面，开发商会单独上报精装修的那部分价格，从而实现高报价”，一位长期跟踪新房市场的机构研究人员告诉记者。

这些说法也得到了多位业内人士的认同，通过拆分精装修费用实现高报价，是目前开发商采用较多的一种做法。另外，还有楼盘通过买卖和装修两份合同来突破限价令。在签合同的时候，购房者需要与开发商签订两个合同，一份是房屋买卖合同，一份是装修合同，以此逃过政策的监管。“这种操作还得取决于购房者是否认同”，亚豪机构总监郭毅表示，这种做法有可能造成购房者将来转让时的税费增加。

□应对

房企出招应对调控升级

通过冻结二手房市场把部分购房者“逼”进新房市场之后，政府再次通过限价的行政手段使调控升级。不过，对于限价令，开发商们也正使出浑身招数来应对价格红线。

按照以往开发商的推盘惯例，一个楼盘在入市时通常会先将户型、位置稍差的产品以较低价格入市，接下来随着产品品质的提升价格也逐渐上涨。

在限价令出台后，这种推盘顺序将被改变。某楼盘销售负责人告诉记者，开发商可能会首先选择品质较好的产品入市，接下来以同样价格再推出品质稍差的，从而达到价格和利润平衡点。此外，刚需项目将装修房改为毛坯房来降低售价、期房改为现房来规避政策监督以及延迟开盘等手段也都在不少项目的酝酿之中。“这种价格的界定是比较难的，尤其对于纯新盘项目，并没有精确的界定标准”，某项目营销人员表示，而不同月份的限价管控也时松时紧，如何做到公平尚需时间来检验。

改变推盘顺序

改走中小户型路线

此外，从中长期战略来看，由于本轮调控重在保护刚需，一些房企也将产品重心放在面向刚需群体的中小户型开发上。

此前一直坚持走中高端住宅路线的金地集团，从去年下半年开始调整产品路线，将重心向中小户型产品市场偏移。据媒体报道，金地集团总裁黄俊灿在接受采访时表示，公司今年新推的346万平方米产品中，中小户型产品占比将达80%，加上此前库存的产品，全年可供销售房源中小户型产品占比65%，而在2011年，中小户型产品在总供给中仅占49%。

招商地产总经理日前也表示，今后会尽量推一些偏向中低价位、中小户型的产品，从而均衡产品结构。

□二手房成交量跌至谷底

自北京调控细则出台后，二手房市场迅速“冰封”，买卖双方均陷入观望。受此影响，4月第二周，北京市二手住宅仅成交了1716套，比停网签前一周下降82.3%，周均成交下降到2000套以下。链家地产张旭表示，，除了特殊周外(放假等)，周均成交在2000套以下要追溯到2012年春节以前，国五条北京细则出台后，成交量出现了明显的回落。

观望情绪浓厚

来自伟业我爱我家和链家地产等中介机构的数据显示，4月第二周(04.8-04.14)，北京市二手住宅网签1716套，与停网签前一周比明显回落，同时，新增房客源持续两周环比回落。

记者日前在走访惠新西街南口、柳芳等多家中介门店中发现，门店经纪人都比较清闲，“最近一段没什么事情，每天的主要工作就是打电话让客户来看房，但是现在基本上都在观望，很少有人再看房了，我们有不少展板在地铁出口附近，人流量很大，不过，停下来问房子的人比3月份要少很多，问房价的人也基本上没有买卖的意向。”惠新西街南口地铁站附近的中介经纪人告诉记者。

“我觉得房价还会有波动，现在买不是时候，关键是很多房子的税收好像也不太明白怎么计算，还是稳定了再说。”看了几个月房子的小陈表示。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，北京楼市调控细则出台后，虽然新增房源和客源量并未大幅下降，但是买卖双方的心态已由之前的争取快速成交，变成观望等待，尤其是购房人群观望心态明显加重。

个别房源价格松动

在二手房价格方面，链家地产的统计数据显示，4月第二周北京市二手住宅成交均价为27763元/平方米，环比上周上涨4.6%，比停网签前一周上涨2.5%。不过，记者在调查中看到了个别房源的价格有所松动。张旭告诉记者，从目前成交情况看，虽然大部分楼盘价格依旧维持着价格的向上态势，但力度已明显不足。

据惠新西街南口附近的经纪人介绍，附近二手房挂牌的价格并没有大幅变化，“只有个别房源业主着急用钱的会降价卖，目前我知道的只有一个业主，他想换房，着急用这个钱，大概降了10万块钱。”记者在其门店里贴着的房源信息上看到，周边二手房挂牌价在4.3万元/平方米左右。

对于未来市场，北京麦田房产市场研究部经理张叶松指出，房价或将在下个月会出现小幅回落的现象。