房地产信托发行高烧不退 投资风险日益凸现

6月22日，由建信信托发行的建信-城建“沁园春景二期”集合资金信托计划公开对外推介，预计总融资规模为95000万元，预期年化收益率达8.5%-10%。而今年以来像这样的信托计划只是占整个房地产信托发行计划的冰山一角。

在股市融资叫停、销售速度明显放缓、银行贷款难度加大的形势下，今年房地产商所承受的资金压力越来越大，开辟新的融资渠道成为每个开发商的当务之急，而房地产信托融资就受到了开发商的广泛青睐，有的开发商甚至把它作为最后一根“救命稻草”，借助发行信托计划进行疯狂融资。

和讯网从公开数据中看到，今年以来，公开发行信托计划的不仅有像融创集团、世贸股份、泛海建设、万通地产、河南建业、万达集团、绿城集团等大的开发商，而中小开发商对房地产信托产品也钟爱有加。

以万达为例，对外公开宣称计划今年开业17座万达广场及开始运营12家五星级酒店的万达集团，为了解决项目滚动扩张过程中的资金来源，仅在今年上半年就计划发行10支信托计划，目前这10只信托产品已经成立，或者正在推介、募集过程中。可见目前房地产信托融资正在成为万达集团今年主要的融资渠道。

而在此之前，万达仅推出过一只信托产品，由其自行筹划发行的REITs（房地产信托基金）的上市也曾无疾而终。

无独有偶，2011年绿城集团的信托融资计划也在加速。从年初至今，绿城相继与中融国际信托、中泰信托和北京国际信托分别合作成立了三款信托产品，募集资金分别为3亿元、2.57亿元和20亿元。

绿城集团曾于2008年5月首次与华润深国投成立了一个名为“绿城东部建设玉兰公寓项目信托”的信托计划，融资额为1.5亿元，这个信托产品的发行成为绿城集团启动信托融资渠道的开端。

6月份以来，北京市场上的房地产信托产品也表现得相当活跃。融创集团为其在北京市昌平区南邵镇住宅发展项目，泰禾地产也为其在通州的别墅项目“运河岸上的院子”通过信托融资并很快募集成功。据悉，目前由中信信托为泰禾地产发行的上述信托产品已经关闭，该笔信托融资额超过2.4亿元，年预期回报率为10.5%。此外北京润丰房地产为旗下项目润丰•水尚融资40000万元，预期年收益率在9.5 %-13%。

除了像北京这样的一线城市，从近几个月各家信托公司发行的房地产信托产品来看，信托资金大部分的投向是一些中小开发商位于二、三线城市的住宅类项目，这些信托产品多为股权类信托，其中部分已经披露的信托产品规模在5亿~15亿元之间。

高位运行苗头不减

今年以来，房地产信托产品的发行似乎一直在持续升温，而开发商的融资冲动则是导致目前房地产信托计划发行几近井喷的主要因素。

根据中国信托协会统计，今年1-4月，国内共发行了222款集合资金房地产信托计划，资金规模达722.11亿元；与去年同期相比，发行数量增长了66.92%，募集资金规模增幅达115.26%。

而用益信托工作室统计也显示，从去年下半年房地产信托爆发以来，就一直处于高位发行的状态，并且屡创新高。1—5月，投向房地产的信托产品规模总计1168.17亿元，占全部新增规模的45.12%。其中5月集合信托市场成立的房地产信托规模达256.46亿元，再次刷新4月创下的248亿元的历史高位，也突破了去年单月最高226.54亿元的纪录。5月份再加上4月份同样超过200亿的规模，房地产信托发行规模已连续两个月在有史以来的高位运行。而5月份单月投向房地产的信托资金规模占到当月信托投向总规模的44.98%，

从机构近日对6月份的测算数据来看，6月份前两周房地产信托发行规模仍接近百亿。从6月13日开始，共17家信托公司参与发行了32款集合信托产品，发行规模为88.15亿元。其中共发行了15款房地产信托，规模达74.05亿元，占总规模的84.01%。仅一周多的时间，房地产信托的发行规模就达74.05亿元，增速可见一斑。

如果将时间往前推移，与去年的发行情况相比，2010年第一季度末，房地产信托的规模是2351亿元，而到2011年第一季度末，这一数字膨胀到4869亿元，增长了107%。而去年一年国内发行的房地产信托为603个，到今年五月已达到353个。业内人士分析认为，目前房地产信托已经占据了整个信托业60%以上的业务。

事实上，眼下对房地产信托产品趋之若鹜的还不只是开发商，各家信托公司也在纷纷抢食这块诱人的“蛋糕”。中信信托仅在上周一周的时间内便推出6款房地产信托计划，拟募集资金达33亿元，占上周房地产信托规模的44.56%。

而6月份已经推介发行的三个规模较为庞大的房地产信托产品，分别是建信信托发行的“中建无锡房地产项目集合信托计划”，拟募集资金12.85亿元；中信信托发行的“重庆江北区观音桥项目股权投资集合信托计划”，募集资金12.65亿元和“中信阳光• 汇泰股权投资集合信托计划”， 募集资金10亿元。

收益率创新高 融资风险逼近

针对目前房地产信托产品的发行状况，信托公司相关人士认为，这段时间以来房地产信托市场的疯狂表现，凸显了部分信托公司在非系统性风险可控的前提下积极冲量的形势。

用益信托工作室李旸表示，从数据上看，房地产市场仍然是今年信托公司的主要投资方向，且其重要性丝毫不亚于去年，大有在非系统性风险可控的前提下，能发多少就发多少的架势。

此外越来越多的开发商转投信托产品也使得开发商在房地产信托发行量屡创新的基础上，其融资成本也在进一步升高。据诺亚财富统计，过去一周（即6月10—6月16日）信托产品基础收益率从6%至12%不等，房地产信托收益在几类产品中为最高，基础档平均收益率为10.29%。

而融创中国今年6月份由发行的大业信托发行的房地产信托计划更是创下年利率23%的新高 。近日融创中国在其公告中表示，融创集团向大业信托融资6亿为旗下房地产开发公司融创基业进行注册资本注资。增资后，融创置地及大业信托各持有融创基业51%及49%的股权。该信托计划为期17个月，年利率高达17%，为今年以来正式公布的地产信托最高年利率水平。如果加上信托手续费用及融资渠道费用，毫无疑问其融资成本将突破20%。融创集团甚至表示，如果收购在约定的17个月期间届满后尚未进行，信托计划期限将自动额外延长29个月，并以23%的年利率支付偿还代价。

而按照用益信托工作室的统计，2010年发行的603个房地产集合信托产品平均期限为1.86年，平均预期年收益率则为8.92。

今年以来，房地产信托融资一直呈现“高风险、高收益”的投资特点。业界人士分析认为，这主要是受宏观调控的影响，房企为了有效融资，不得不提高收益，使得预期收益涨势凶猛。据统计，2011年1至4月房地产信托的平均年收益率高达9.6，较之去年明显上升。有信托-业人士测算认为，当前的房地产信托收益率一般在8%—10%左右，算上渠道的费用，开发商的信托融资成本大约在12%—18%之间，融资成本并不低。

早在5月初，各地银监局就在清查本地区房地产信托产品，而近期形成的风险评估报告，则显示了房地产信托风险很高。

从目前房地产信托的资金投向分布来看，2011年1-4月共发行的222款房地产信托产品中，投向商品房开发的房地产信托177款，规模603.37亿元；投向商业地产的房地产信托22款，规模63.83亿元；投向保障房建设的房地产信托15款，规模达35.9亿元。总体来看，投向商品房开发的房地产信托规模仍占总规模近84%；其次是商业地产占9%左右，保障房项目产品规模仅占5%左右。

数据表明，虽然投向商品房开发房地产信托的占比相对于去年接近90%的比例已经大幅度下降，但仍然占很大比例，在国家对房地产行业，特别是商品房价格的调控措施越发严厉的背景下，其政策性风险明显在加大。

某信托专业人士指出，房地产信托主要面临三大风险：资金被挪用的风险；项目无法完工的风险和房产卖不出去的风险。但从外部环境来看，房地产市场及政策已经发生了重大变化，面对这样的变化，信托公司应该从新审视房地产信托发行，不能被短期的利益所左右，否则可能带来难以估量的后果。

专家表示，目前开发商的信托融资利率大多数已经超过15%，但由于开发商目前资金紧张，加上其他的融资渠道收紧，有可能出现与信托约定的回购期内偿还或置换信托贷款的资金无法及时到位的情况。因此房地产信托的风险不容忽视，投资者不可盲目追求高收益率。