“焦灼”还是“胶着” 楼市各方展开深度博弈

信息来源：联合振华发布时间：2011/6/29 12:05:59

限贷、限购、房产税试点、海量的保障房建设……今年以来，被称为“史上最严”的楼市调控可谓“招招见血”。时至今日，至少从数据上看，全国楼市涨声一片的状况未从根本上改变。

负利率当前，高房价在后，接二连三的楼盘涨价消息步步紧逼，不断刺激着人们脆弱的神经。

楼市调控，真如专家所言，到了深度博弈的关键时刻？还是像那些悲观主义者所慨叹的———撼山易，撼高房价难？透过楼市种种迹象，我们是否已听到远处传来的价格坚冰消融的声音？

困惑

半天不到，一平方米涨了200元

不是在调控吗，怎么房价还在疯涨？

尽管一直认为石家庄的房价已高得“不值得购买”，但随着CPI的节节攀升和幼子的一天天长大，省会IT精英王先生还是决定向高房价妥协了。多次看房后，他相中了位于省会东南的楼盘西美五洲天地，对楼盘的位置、小区规划和户型都还满意，6900元的均价对他而言也勉强能够接受。就当他准备结束观望之时，却接到了这家楼盘销售人员的电话，通知他必须于当天下午交定金，否则第二天就要调价，每平方米涨200元。

听到这个消息的王先生很是愤怒，这已经是他第二次遇到这样的事了。去年，他刚刚看好一处房准备交定金，对方却通知说涨价200元，买与不买自便。半天之内一平方米涨价两百，在王先生看来，这样坐地起价的行径与明抢没什么两样。更令他不能理解的是，身边的楼盘，确实都在不约而同地涨价，在城市中心区，甚至有多个单价万元以上的项目“脱颖而出”。

而国家统计局18日发布的5月份全国70个大中城市报告显示，5月，石家庄的新建商品住宅价格同比涨幅较大，上涨了7.1%，在70个大中城市中涨幅位居第12位，而新建商品住宅价格的同比涨幅较4月扩大了0.3个百分点。唯一令人安慰的是环比涨幅在趋缓。数据显示，石家庄新建商品住宅价格环比上涨0.2%，与4月份环比涨幅相同，位居70个大中城市涨幅的第28位。

“这么大力度的楼市调控之下，为什么房价还在疯涨？”一直对楼市调控充满信心的王先生，这一次，真有点动摇了。

真相

死扛房价，调控之下开发商护市

“一房一价”有对策助长楼市虚火

房价且调且涨，宏观面上，存在诸多逻辑上“言之成理”的原因。

据中原地产(河北)研究部监测，5月份，虽然石家庄市继续出台房地产市场调控细则，市场秩序得到进一步规范，但借4月份房地产市场回暖趋势，“红五月”房价继续稳步上扬。石市5月份在售住宅项目均价为6331元/㎡，价格环比4月增长2.7个百分点，较4月份价格增幅减缓，但整体上升趋势未变。

分析5月石家庄楼市，中原地产(河北)研究部总结认为：其一，高端产品持续热销，新房源推售不断，推升了整体均价；其二，新增高端项目也开始办卡积累客户，高价楼盘入市预期增大；其三，造成高房价的另一个原因是，“红五月”是房地产市场传统销售旺季，开盘项目增多，刚性需求持续释放，整体房价持续走高。

此外，有业内人士特别指出，CPI的连创新高与高房价造成的恐慌性购买相互助推，也是当下高房价的一大成因。

宏观层面之外，从销售心理和销售技巧层面，不同的业内人士也为记者揭开了房价逆风飞扬的神秘面纱。

“以涨促销，是开发商惯用的营销策略”，正定一家楼盘的销售代表小刘对记者说，就像王先生看的那个楼盘，涨价的原因，或许是因为行情确实很好，或许就是开发商的销售策略———开盘之后基本上过一段时间调高一次价格，以安慰老客户、紧逼新客户。如果发现涨价不为市场接受，还可以事后采取其他促销手段将价格明升暗降。

此外，小刘揭秘，“一房一价”政策要求开发商为每套房子明码标价，而且价格备案后不能随便涨价。这使得许多开发商在为楼盘价格备案时就虚涨许多，为此后的涨价预留空间，客观上也造成了房价大幅上扬的表象。“比如我们附近的一个楼盘，本来4000多元的定价已不算低了，但在备案时每平方米又上调了500元。”小刘说，“一房一价政策下，新项目的运作必然要走高定价路线，然后以逐渐降低折扣价格来实现利润的增加。”

“限贷、限购等一系列政策，使得楼市需求锐减，许多小公司的资金链很紧。”省会一高端楼盘的营销人员对记者说，但是大家都不肯主动降价，因为购房者买涨不买落，一降就很难收住，对之前的购房者也不好交待，只有死扛到底一条路。“但是，谁难受谁自己心里最清楚。”

现状

恐慌性购买和冷静观望并存

观望之下价格坚冰悄然松动

拿到中介赔付的1000元钱，急于卖房的赵女士高兴之余难免有些失落。

4个月前，赵女士将其一套两居室挂到售房中介，不到64平方米的住宅，售房中介给估价49万元。当时看好房价预期、急于垄断房源的中介公司承诺，由其独家代理赵女士的房屋销售，如果4个月内不能将房子卖出，自愿赔付1000元。

房子户型不错，有意向的购买者很多。赵女士说，一个月之前，有人出价48万元，当时觉得房价还得涨，一念之差没卖。哪知此后的报价却一路走低，一直低到45万元。究其原因，一是楼市调控的力度和决心让许多购房者产生了观望的念头，再就是大批量的保障房建设，让许多中低收入购房者不再盲目挤上“买房”这座独木桥。最终，赵女士拿到了中介赔付的1000元钱，但却与房价的高点失之交臂。

一叶知秋。赵女士在二手房市场上的遭遇，在商品房特别是期房销售中同样存在。

事实上，恐慌性购买和观望并存，是当下局势尚未明朗的楼市两道并列的风景。

“这几年房价翻着跟头涨，加上近期CPI连创新高，消费者对高房价和财富缩水的双重恐慌，以及由此驱动下的追高购房，在当下楼市颇具代表性。”有业内人士接受记者采访时说。

但他同时也认为，在客户中同样存在一定的观望情绪。从目前看，现房、准现房的销售中观望人群较少，期房的销售则遇到的观望人群较多———主要还是对未来的房价走势拿不准。

一部分有实力的购买者被限贷、限购政策挡在门外，还有一部分在观望，这种情绪不可避免地对新开楼盘的定价产生影响。业内人士介绍说，过去楼市一路高歌猛进之时，新开楼盘都是略高于周边市场定价，现在，有些楼盘则选择略低于周边项目的价格。比如省会5月底6月初开盘的一个项目，均价6300元的定价，比毗邻项目低700元左右，这在之前是根本不可能出现的。

此外，来自市场层面的消息表明，像抽奖、买房赠车甚至车位等大幅优惠开始多见，房价的坚冰正在一点点融化。

市场

“焦灼”，还是“胶着”？

高房价恐怕难逃“强弩之末”

“谁难受谁知道”，这一形象的说法用来形容眼下开发商的资金链，被一位资深业内人士所认同。

对于大资金运作的房地产开发而言，信贷政策紧缩无异于釜底抽薪，一路高歌猛进的房价必将因此而发生变化。

“纵观目前的楼市，住宅类的刚性需求有，但改善型的需求因限购和限贷而被拒之门外，外地人的购房需求也被拒。”有业内人士说，需求的锐减，从心理上以及资金链两方面都会波及开发商的定价策略，胶着的房价将随着开发商资金链的吃紧而终见分晓。

从金融政策来说，央行从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。上调后大型金融机构的存款准备金率为21.5%，创历史新高，信贷紧缩已是不争的事实。具体到河北，资料显示，今年省内各金融机构普遍降低了房地产市场信贷投入的规模，年度投入预计占全部信贷投入的15%，比2010年低6.4个百分点，部分机构甚至叫停了房地产开发贷款。

就个人按揭贷款而言，我省银行虽然针对首套房贷依然是首付三成的政策，但是已有不止一家银行将其利率规定为在基准利率基础上上浮10%-20%。而在银根紧缩的大环境下，受信贷额度所限，许多个人住房按揭贷款的申请者难以及时申请到贷款。

“部分中小开发商的资金链已经颇为紧张，有一部分已经开始暗中操作变相降价。”业内人士透露，由于去年和今年初销售形势不错，目前在售楼盘还没有出现资金链特别紧张的情况，这也是目前买卖双方胶着的主要原因。

但该人士同时介绍说，一些刚刚启动的项目，因为拿不到银行贷款，往往需要通过内部认购、团购等形式降价求售，以获取启动资金。开发商拿地的热情骤减，“如果政策长期执行，恐怕大开发商也支持不了太久。”