政府调控措施频频发力 楼市“高烧”依然不退

信息来源：联合振华  发布时间：2009/12/24 9:13:51

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在不到半个月的时间里，楼市调控政策频频发力。从“国四条”到“拿地首付不低于50%”，再到“营业税优惠政策”终止，中央政府密集出台了多个楼市调控政策。就在政府稳定房地产价格的调控措施频频发力的同时，楼市“高烧”依然不退。专家认为，当前房地产调控措施开始进入密集出台期，未来或有“重拳”出击。

“营业税优惠政策”终止的消息公布后，具体采取哪种方式进行征收是业内外关注的焦点。12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》对此进行了明确。该通知提出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

接受采访的多位专家表示，营业税细则对于中低价二手房市场，特别是90平方米以下二手房市场，影响将非常有限。不过，对于北京短期内购买140平方米以上非普通住宅的购房者，打击力度****，预计占比达8%左右的大户型二手房将涉及在内。

“政府传递的信号非常明确，即遏制房价的过快上涨。指向性也是非常明显的，有保有压，抑制投机性购房，鼓励自住和改善型购房。”北京大学房地产研究所所长陈国强告诉《经济参考报》记者。

同样是在23日这一天，为严厉打击房地产开发企业囤地、炒地行为，国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策，警示房地产开发商根据实际开发能力理性取得土地，及时开发利用。

分析人士指出，虽然短期内国务院出台的调控措施难以产生较大的影响，但政府随后应该还会出台相关措施，比如收紧二套房贷利率等，而如果房价仍然过快上涨的话，不排除政府明年出台更加严厉调控措施的可能性。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭预计，明年一季度整个房地产市场将明显降温；二季度如果房价重新高涨，还有其它政策出台；若保持稳定和调整状态，则紧缩政策不会再加码。

光大证券新近发布的一份报告称，紧接着国务院层面、银监会、住建部以及地方都可能会出一些政策来落实，如差别化信贷管理，对于投资性购房抑制、打击炒房、税收、市场监管、捂盘的政策，对二套房、大户型、区别化城市进行收紧，对异地购房进行限制等。

国家调整住房转让营业税显调控意图

23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》提出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

就在同一天，国土资源部也通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策。

专家认为，再次调整房地产营业税凸显利用税收政策工具加强房地产市场调控意图，通过提高房屋交易成本，遏制当前房价过快上涨势头，稳定房地产市场。虽然短期内国务院出台的调控措施难以产生较大的影响，但政府随后应该还会出台相关措施，如二套房贷利率上调等，如果房价仍然过快上涨的话，不排除会有更严厉的措施出台。

聚焦 1 营业税差额征收对市场影响不一

业内人士指出，该政策对二手房市场的实际影响远远小于此前的预估。

与去年12月“131号文”出台优惠政策之前相比，个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；而对于不足5年的普通住房，是全额征收的。

“现在政府把非普通住宅打回原形，而对普通住宅则由全额变差额，可见，普通住宅交易还是享受到了税收优惠。这说明中央还是继续支持普通住宅交易的。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。

据测算，如果按照一套80平方米市场成交价格为200万，原购买价为100万的二手房计算(房龄三年)，如果优惠取消按照全额计算的话，按照5.5%的税率计算，要征缴11万元的营业税，而如果按照差额，仅需要缴纳5.5万元。

美联物业市场研究部总监张大伟表示，在大家都预计营业税按照全额收取的时候，出台差额详细解释，对于中低价二手房市场一定程度上反而是重大利好，特别是90平方米以下二手房市场，影响将有限。

“两部委公布的营业税细则，首先提及非普通住宅的纳税调整，可见政策主要考虑点还是放在了打压投机、鼓励自住及改善需求上面。”张大伟说。

张大伟预计，这一政策将使得贷款购买高档二手房的客户因为交易环节费用太高而转而选择一手商品房，投资需求也将转移，而市场上中低价、中小面积的二手房将继续火热成交。

对此，21世纪不动产分析师孟奇指出，营业税差额征收的细则体现了政府对于二手房市场的态度：一方面市场过热需要收紧，另一方面又不希望把楼市管死，因为从政府层面来说，还是需要让楼市保持一定活力来促进经济的稳定。

不过，“链家地产”认为，营业税细则，对于北京短期内购买140平方米以上非普通住宅的购房者，打击力度****。据统计，北京140平方米以上二手房成交占比在14%左右，其中五年内大户型占比在8%左右。

“链家地产”预计，未来，除营业税成本有所上升外，投资风险加大外，根据岁末多个房地产相关会议的基调，短期大户型投资心理预期也将缩紧。

聚焦 2 政策重拳之下市场表现“过激”

在政府调控措施频频发力房地产市场的同时，楼市热度依旧不退。

开发商年底突击圈地的行为更是丝毫不“避讳”政策敏感期。就在《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》发布次日，龙湖地产旗下上海公司联合集团控股股东嘉逊发展香港控股有限公司，以总价约17.29亿元人民币夺得嘉定新城2幅地块，与地价相比溢价率高达417%。北京、广州等地也同样如此，溢价率高达200%至300%也并不罕见，“地王”的刷新速度并没有因政策的密集出台而减缓。

更让人惊讶的是，22日，被誉为“********拍”的广州亚运城地块正式开拍，经过44次举牌，最终由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元的天价夺得，创全国地王新纪录。此前有观点认为，由于近期楼市调控政策不断出台，预计亚运城最终成交价不会超过200亿元。

与此相呼应的是商品房交易市场的火爆。来自国信证券的统计数据显示，在调控政策密集出台的一周，北京、成都、昆明等城市商品房销售量再创新高。各地区一手商品房市场并未因为行业政策收紧而降温，国内11个城市的商品房销量仍保持3位数的同比增长，9个城市出现2位数的环比上涨，其中北京、成都、昆明上周成交量创2007年以来的历史最高水平。

以北京为例，冬季萧瑟的寒气中商品房交易市场热情高涨。上周期房住宅签约5250套，同比增长100.8%，环比增长18.6%，创2007年以来的历史新高。一手商品住宅销售成交均价19849元/平方米，同比上涨125.8%，环比上涨16.4%，再创2007年以来的历史新高。

21不动产北京安信瑞德多家门店反映，在营业税调整明确后，客户量依然比较平稳，并没有出现太大的变化。分析师认为，二手房营业税免征优惠的消息传出，市场不会对此有这么快的反应，由于政策末班车因素的推动，近期成交的准客户数量确实明显增加，预计本月会出现新一轮的成交高峰。

国内某知名房地产企业资深人士坦言，购房者对于政策收紧的反应短期并不显著，目前的市场依旧疯狂。“可以享受员工折扣价我都不敢买房，可很多人都在拼命抢购，投资市场就是这样，价格到了高位反而有更多人疯狂。”该人士透露，就在上周末，其房地产公司的销售情况仍旧喜人，预定率高达100%的楼盘并不鲜见。

此前的11月，房地产运行数据显示，11月新增开工面积达1.6亿平方米，同比增长198%，环比增长100%。“今年9月份之前，购房者表现得很疯狂，而开发商在一定程度上还是比较谨慎、理性的，但10月份以后，开发商也变得非常乐观，与购房者一起疯狂。”上述人士担忧地表示。

对此，北京大学房地产研究所所长陈国强认为，政府调控政策效果的显现需要一个过程，不会立竿见影，市场层面的反应是缓慢的，不可能说政府调控一出，房价就应声而落。

聚焦 3 不排除更严厉调控措施出台

从12月7日的中央经济工作会议，到12月9日和12月14日的国务院常务会议，再到五部委出台的“土地新政”，可以说，进入12月份，房地产调控措施出台开始进入密集期。专家表示，政府传递的信号非常明确，即抑制投机性购房，鼓励自住和改善型购房，遏制房价的过快上涨，下一步或有更严厉的调控措施出台。

天职国际会计师事务所高级税务经理刘梅告诉《经济参考报》记者，在未来一段时间内，在房地产领域的相关税收政策或不会再有大的调整，毕竟税收政策不能朝令夕改，况且调控政策应是配套出台，税收政策只有与其他政策协调配合才能起到最优效果。

“就房地产而言，政府的调控措施其实是有很多的，包括税费、土地、信贷等。从已经出台的措施来看，调控措施应该是一套组合拳，实际上，政府也在权衡，考虑政策出台的时机和力度。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。

为严厉打击房地产开发企业囤地、炒地行为，国土资源部12月23日通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策，警示房地产开发商根据实际开发能力理性取得土地，及时开发利用。

陈国强认为，抑制楼市投机更有效的办法是商业银行放贷审核严格把关和严格执行相关的信贷政策，不过，政府是否会采用这一政策还要看明年房地产的具体情况而定。

就在12月21日，有消息说，相关部门已制定调控政策，不但明确要求各大商业银行严格执行二套房贷利率，而且同时将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%。此消息顿时紧绷了市场的神经。对此，央行未予置评，各地银行也纷纷表示没有接到调整通知。

光大证券新近发布的一份报告预测，紧接着国务院层面，银监会、住建部以及地方都可能会出一些政策来落实，如差别化信贷管理，对于投资性购房抑制、打击炒房、税收、市场监管、捂盘的政策，对二套房、大户型进行收紧，对异地购房进行限制等。

国内某知名房地产企业资深人士告诉《经济参考报》记者，虽然二手房营业税差额征收这一政策对市场影响不大，但其透露出的信息对开发商的心理预期影响很大，开发商现在担心后面还会有更加严厉的措施出台。