房企转型发展青睐商业地产 潜在风险值得警惕

各大房企针对商业地产业务频繁调整。今年以来，万科、龙湖、首创、华远等房企先后做出战略调整，加码商业地产以谋求产品多元化。这种调整的背后，则是楼市调控政策的持续深入，以及部分调控手段的长期化。

商业地产始终游离于楼市调控之外，因此，一旦调控升级，房企便纷纷祭出加码商业地产的招数，以求分散风险。在这个新的调控周期中，房企转型的热情持续多久尚未可知，但业内人士表示，此前盲目投资的积累，已经给商业地产领域带来一定风险，房企转型的步伐和力度，需要慎之又慎。

商业地产成转型****

“北京首创奥特莱斯已经筹备得差不多了。”在今年3月初的业绩发布会上，首创置业董事长刘晓光首次透露，在经历了与中国基建的股权重置后，首创置业已启用由其独立管理及运营的商业品牌——“首创奥特莱斯”。这也意味着，即使经历了一番阵痛，首创置业仍在继续向商业地产的转型步伐。

传统住宅开发商的转型之路，往往从商业地产开始。今年以来，不少大型房企在商业地产领域有所动作或表态，虽然并不高调，但值得关注。

1月9日，万科集团商用地产管理部在北京成立。此部门将承担整合万科旗下各类商用资源，探索适合万科未来发展的商业地产模式的职能。

2月28日，在龙湖商业迎来10周年之际，该公司推出“金苹果”计划。拟通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务，缩短商铺、写字楼等销售型商业物业的闲置周期，并提高租金收益。为实现该计划，龙湖今年拟投资1亿元。

3月初，刘晓光推出首创置业即将面市的北京首创奥特莱斯项目，并透露，首创置业独立运营管理的首创奥特莱斯已在北京房山、浙江湖州、海南万宁、江苏昆山四地落户，未来还将逐步进驻更多核心城市以及经济发达的二级城市。

此外，绿地、华润等企业，均建立商业地产运营公司。华远地产董事长任志强也表示，将适当增加商业地产的比重。业内人士认为，居住需求与消费需求密不可分。因此，从业态组合的角度，住宅开发商加码商业地产，有着天然的便利。

但在这背后，楼市调控的影响始终难以回避。中国房地产学会副会长陈国强认为，按照中央对政策的定调，住宅领域将会受到更严厉的调控，非住宅项目将更易受益。所以未来房地产投资方向的选择会发生变化，商业地产项目会更受关注。

商业地产是房地产开发商在住宅产品之外，最为熟知的产品类型。在此前的历次调控期间，多数房企都曾提出“加码商业地产”的口号，但住宅市场的不定期回暖，往往延缓企业转型的步伐。分析人士认为，从此轮调控释放的信号中，住宅长期去投资化已是不争的事实，这可能促使房企的业务模式真正发生“质变”。

争食城镇化新“蛋糕”

房企对商业地产的探索，还有一个更大背景——城镇化进程。首创置业近日发布的年报显示，在业务发展模式上，集团继续探索土地开发和房地产开发相结合的“住宅+新型业务”模式，意在充分挖掘土地价值，满足消费者多元化的需求，而最先提及的就是要全面推进“住宅+奥特莱斯”业务线。

在区域布局上，首创置业欲立足一、二线城市成熟市场，加大对北京、天津、成都、沈阳、西安、重庆以及长三角地区的投资规模。对于采用这种发展模式和区域布局的理由，该公司的解释为“更有效地助力中国城镇化进程”。

金地集团总裁黄俊灿的看法与前者颇为一致。今年年初，黄俊灿表示，中国商业地产的总体存量面积大概在17亿平方米左右，约占房地产总存量的8%，低于发达国家和地区的比重。2010年中国的人均零售面积仅为0.9平方米，远低于发达国家的水平。每单位GDP的甲级写字楼面积也处于较低水平。