住建部两手调控策 明年房地产形势更复杂

摘要：住建部负责人在住建部年度工作会议上强调说,2010年房地产市场稳定发展的工作任务下达给了省级政府和地市级政府,而住建部门要为这些地方政府及时提供数据支持和形势分析。

截至12月中旬,今年住房和城乡建设部除了按照正常要求三次上报房地产形势分析报告外,还6次向国务院领导专题汇报了房地产形势分析和调控政策健全的问题。

由三次变为九次,反映出房地产和国民经济发展、民生问题密切相关。

本报记者获悉,2010年房地产调控将坚持稳定完善政策,遏制重点城市房价过快上涨。为了服务于2010年更加动态、灵活地调整房地产调控政策,住建部房地产信息采集系统覆盖城市已经由40个扩大到90个。而高档房和普通商品房数据将分开统计。

12月中旬国土资源也公布了一份文件,其中内容是国土部一个专家组前往上海等华东主要城市进行房地产用地调研的结果。此份文件公布的意义,在于指导地方政府如何利用土地手段调控房价过快上涨。

明年房地产形势更复杂

住建部有关负责人在12月18日召开的年度工作会议上提出,2010年房地产形势更加复杂,加强跟踪性分析研究非常必要,而且跟踪性研究成果主要为国务院调整和完善房地产调控政策做参考。

就在12月14日的国务院常务工作会议上,住建部还专题汇报了房地产形势分析报告。

北京大学房地产研究所所长陈国强12月19日在某网站财经经济学人论坛2009年会上表示,有几种因素将决定2010年上半年进入盘整期。

“二手房营业税优惠,使明年交易的楼盘提前到今年年底前,”陈国强说,2009年第四季度房地产市场出现了疯狂状态,购房者担心2010年房地产政策要变,也担心通胀到来带来房价继续上涨。

陈国强认为,2009年第四季度在很多城市出现了恐慌性购房。尤其是自主性和改善性需求的购房者,将未来的购房计划提前到了2009年底完成。

因此,陈国强认为2010年上半年房地产市场会由于购买力提前释放殆尽,而缺乏购买动力,陷入成交量下滑的局面。2010年下半年开始,伴随着供应量增加和成交量下滑,可能出现房价下降。

据陈国强统计,2009年1-11月份,全国省会城市中,平均房价上涨幅度超过了50%,在主要城市中,单个楼盘房价涨幅超过100%的楼盘在10%以上。北京、上海等一线城市房价尤其疯狂,平均涨幅在60%以上。2009年的8亿平方米的成交量也是历史新高。

据安居客统计,2009年主要城市中投资性购房需求在20%以上。而北京链家地产统计,北京市2009年成交二手房当中,约有8%是投资性需求。但新房购买者中,有50%以上是投资性需求。

但是,中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云在上述论坛“高房价与土地”分论坛中表示,目前信贷政策和土地政策都缺乏“精准打击”手段。“虽然我们一直在强调区别化的调控政策,但是由于基础数据不清和调控手段落后,房地产市场总是出现'一管就死、一放就乱’的问题。控制投资和投机性购房需求,需要对进入房地产的各类资金进行精细化监管,而目前很难监管。”

不过,2010年房地产调控准备走“渐进式”路线。

“注意分析调控政策用语,”邹晓云说,12月14日国务院常务工作会议中提出了“遏制部分城市房价过快上涨问题”,其中“遏制”表现出了决心,但是针对的是“部分城市”,而不是全面打击。

上述住建部负责人也表示,国务院常务工作会议要求要稳定完善政策,增加有效供给,继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性、稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨。

“动态追踪”

11月底,甘肃省住房和城乡建设厅接到了住建部一份通知,其中表示,住建部已经和国家统计局商议决定,住房统计数据继续由住建部负责数据收集和上报工作。

而本次发来的调查统计表格式和要求项目也比以前多了。一些诸如中低价位商品房等数据也要求填报。

上述住建部负责人在住建部年度工作会议上强调说,2010年房地产市场稳定发展的工作任务下达给了省级政府和地市级政府,而住建部门要为这些地方政府及时提供数据支持和形势分析。

此外,住建部和国家统计局准备在房地产数据统计当中,将高档房和普通商品房数据分开统计。这样便于住建部等部门清晰地掌握到房屋交易数据。

2010年,住建部将重点加强对房价上涨过快的城市房屋交易数据进行监测和分析。在住建部帮助下,大多数省级地方政府2010年将获得充分的房地产调控数据支持,地方性房地产调控政策也更加具有灵活性。

12月中旬,国土资源部也发布了一份文件,将华东主要城市的房地产情况和土地市场进行了结合性分析。而在文件中,提出了苏州、上海等城市此前抑制房价过快上涨的一些措施。

上述文件当中举例说,2003年,苏州出现了投资性购房,约10%的购房者为投资性购房,主要来自上海。为此,建议当地政府采取了“疏堵结合”的措施。即,一方面增加普通商品房用地供应,一方面出台限制商品房转让的措施,增加商品房转让期限和持有成本,迫使投资投机性购房者却步。

在上述住建部年度工作会议上,也给前来参加会议的200多名地方副市长提出了抑制投资投机性购房的主要应对措施:增加普通商品房有效供应。

会议中提出,房价上涨过快的城市不仅要加大普通商品房和中低价位、中小套型房屋的土地供应,更要放宽经济适用房准入条件等措施,来增加市场上普通商品房的供应量。

此外,住建部工作会议上公布,北京市2009年排除了40多个楼盘延期开盘问题,检查了280多家企业,查处了18家捂盘惜售的楼盘等。

打击开发商捂盘惜售等行为,将成为“堵”的措施内容,这些措施配合国务院公布的个人住房转让营业税免税期恢复5年征收和“二套房贷”收紧等政策一起执行。