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柴强:新建和改建租赁住房中的估价

信息来源:联合振华  发布时间:2021/5/28 7:53:02

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长 柴强


近年来,党中央、国务院高度重视培育和发展住房租赁市场,特别是十九大报告提出要加快建立租购并举的住房制度,而且把此前的“购租并举”提法改成了“租购并举”,“租”放在了“购”的前面,更加突出了要培育和发展住房租赁市场。我们广大房地产估价机构和房地产估价师,要为发展住房租赁市场添砖加瓦,作出自己的专业贡献。


培育和发展住房租赁市场对房地产估价提出了许多需要和要求,同时大家还要进一步发掘并大力宣传、积极实践这些估价需要和要求。如果我们把这项估价工作搞好了,将会开辟出继房屋征收评估之后另一个大的估价业务领域,而且这项估价业务具有长期可持续性。这些年来房屋征收评估支撑了房地产估价行业发展,但该项估价业务难以持续,因为房屋征收同房地产开发一样,不可能长期保持这么大的规模,迟早会萎缩。

发挥估价在发展住房租赁市场中的作用,不仅关系到住房租赁企业发展,如可以帮助住房租赁企业解决融资问题,还可以提高它们的住房租赁经营管理水平,增加它们的经济效益,并且有助于促进住房租赁交易公平。例如,使租金高低与住房状况好坏相匹配,特别是保障性住房出租,如果不分房子好坏都是一个租金,这是不公平、不合理的,也不符合我国经济进入高质量发展阶段后的精细化管理要求。房地产估价在住房租赁中发挥作用,还有利于稳定住房租赁关系、减少租赁矛盾纠纷,包括怎样科学合理地确定租金调整时间、调整幅度,以及续租时的租金如何确定。我所知道的英国等国外稳定租赁关系很重要的一点是,租赁双方在签订租约时对未来如果续租的租金,都不知道是多少,也不是到期时再说,而是有一个条款的约定,通常是到期后按照市场租金续租,但这个市场租金是由租赁双方共同认可的某个第三方专业估价机构评估确定。估价机构评估出的市场租金是多少,双方就按这个租金来续租,而不是双方吵吵闹闹的,甚至导致最后不欢而散。此外,还可以提高政府对住房租赁市场的监测、调控和管理水平。


因此,估价在发展住房租赁市场中的作用很多、很大。



新建和改建租赁住房中的估价


(一)利用集体建设用地建设租赁住房中的估价


  目前,国家已经提出利用集体建设用地建设租赁住房,并在一些城市开展试点。这里主要涉及两个利益主体,一是提供土地的农村集体组织,二是投资出钱的一方。他们为了各自的利益考虑,都需要估价服务。作为集体建设用地所有者,农村集体组织把土地拿出来,可能将土地“卖断”,也可能将土地出租、入股,或者与投资方组建股份公司等等。估价中要区分这些不同方式,相应评估出土地的投资价值、市场价格、市场价值等。  作为投资出钱的一方也应该算帐,除了评估土地的投资价值、市场价格、市场价值外,特别是要测算未来的投资收益,以确定要不要投资、双方谈判股份分配等等。


(二)政府出让建设租赁住房用地中的估价


在发展住房租赁市场中,国家鼓励各地通过新增建设用地来建设租赁住房,即在招拍挂出让土地时,要求全部建设租赁住房,或者配建一定比例或面积的租赁住房。估计未来这种土地出让的情形会越来越多,这种土地估价与以往建设供出售的商品房的土地估价有所不同。例如,采用假设开发法估价时,开发完成后的价值就不是未来建成的商品房的售价了,而是持续经营的租金或收益转化为的价值,其中隐含着收益法。


(三)将闲置和低效利用的商业、办公、工业用房改建为租赁住房中的估价


国家提出积极盘活存量房屋用于租赁,鼓励将闲置和低效利用的商业、办公、工业用房改建为租赁住房,这也提出了许多估价需要。目前由于种种原因,商业、办公、工业用房闲置的较多,在符合规划等情况下可将它们改建为租赁住房。但怎么改建?可运用房地产估价中的“最高最佳利用分析”,测算有关租赁经营收益,特别是住房租赁企业与这些用房的业主怎么合作,可能是全部收购,也可能是长期租赁,如包租20年,还可能是组建股份公司等等。要区分上述不同的情形,提供有针对性的相应估价服务。


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